HDK Invest Sp.z o.o | ul. J.P. Woronicza 15/69, 02-625 Warszawa tel. 666 38 18 48666 38 18 48, 666 38 18 38 666 38 18 38 | mail: biuro@hdkinvest.pl

Decyzja zapadła: kupujemy mieszkanie lub dom. Do wyboru mamy możliwość zakupu lokalu w stanie surowym otwartym, surowym zamkniętym albo deweloperskim – także deweloperskim podwyższonym. Jest jeszcze opcja pod klucz. Którą wybrać? Czym się kierować? Naszym orężem w podejmowaniu decyzji jest wiedza. Oto najważniejsze informacje, które ułatwią nie tylko czytanie umów i analizę dokumentów dostarczonych przez dewelopera, ale także ułatwią negocjacje, jeśli zdecydujemy się na bardziej zindywidualizowane rozwiązania. 

Warto pamiętać, że każdy deweloper rozumie pod wymienionymi terminami coś innego – różnice nie są bardzo duże, ale właśnie ich pojawienie się przesądza o naszej decyzji co do wyboru standardu lokalu.

budowanie domu stan pod klucz

Stan surowy otwarty i zamknięty

 Stan surowy otwarty obejmuje:

  • fundamenty wraz z izolacją
  • ściany piwnic i strop nad piwnic
  • ściany nośne
  • słupy
  • stropy
  • schody betonowe 
  • konstrukcję dachu wraz z pokryciem

Doprowadzenie domu do stanu surowego otwartego pochłania około 50% całkowitych kosztów budowy domu. Ten etap budowy jest dla Klienta bardzo spektakularny: kto śledzi inwestycję od “dziury w ziemi”, widzi, że konstrukcja jego wymarzonego lokum rośnie w błyskawicznym tempie, aż do momentu, kiedy dach wieńczy dzieło. 

Jeśli dom osiąga stan surowy zamknięty, oznacza to, że zakończono w nim wszelkie prace konstrukcyjne oraz, że we wszystkich otworach zewnętrznych są już okna i drzwi, a jeżeli garaż przewidziany jest w bryle budynku – także brama garażowa jest na swoim miejscu. 

Dom w stanie surowym to oczywiście dom niewykończony i bez instalacji. Warto mieć świadomość, że wszystkie terminy, którymi się tu posługujemy, a więc: stan surowystan surowy otwarty i stan surowy zamknięty to nie są żadne sformułowania prawne. Nie są to także pojęcia precyzyjne, którymi w ciemno można się posługiwać na przykład podczas negocjacji z firmą budowlaną czy deweloperem. Zwyczajowo przyjmuje się, że stan surowy otwarty/zamknięty obejmuje wymienione wyżej etapy prac, ale w przypadku różnych firm budowlanych i różnych deweloperów możliwe są drobne różnice. Dlatego zanim podpiszemy umowę, sprawdźmy co “nasz” deweloper rozumie pod tymi zwyczajowymi pojęciami. Unikniemy w ten sposób niepotrzebnych konfliktów, dokładnie określimy jakie prace obejmuje doprowadzenie inwestycji do stanu surowego zamkniętego i jakie prace zostaną wdrożone, kiedy ów stan zostanie osiągnięty. 

Budynek typ A

Co to jest stan deweloperski?

Za budynek w stanie deweloperskim uważa się taki, który jest całkowicie wykończony z zewnątrz, ma ocieplony dach i rozprowadzone instalacje. Ściany gotowe są do malowania a posadzki do wykonania podłóg. Jeśli przyjmuje się, że koszt budowy stanu surowego zamkniętego to nieco ponad połowa całych kosztów inwestycji, koszt stanu deweloperskiego to jakieś 70 %. Podobnie jak w przypadku wcześniejszych etapów budowy, nie istnieje ostra definicja stanu deweloperskiego, ale przyjmuje się, że to surowy stan domu lub mieszkania, który od razu umożliwia przystąpienie do prac wykończeniowych. W ramach stanu deweloperskiego Klient zazwyczaj otrzymuje:

  • otynkowane ściany – czasem powierzchnie wyrównane są gładzią i przygotowane do malowania (UWAGA: w łazience otynkowany może być tylko sufit, bo zakłada się, że na ścianach będą płytki ceramiczne)
  • betonową wylewkę na podłodze -to idealna baza pod dowolne wykończenie (gres, panele MDF, parkiet itd)
  • rozprowadzoną instalację elektryczną (wyprowadzenia pod punkty świetlne; gniazda elektryczne, telefoniczne i telewizyjne; domofon)
  • przyłącza instalacji wodno-kanalizacyjnej; (UWAGA: jeśli rury są poprowadzone po ścianach, konieczne będzie ukrycie instalacji pod ścianką z płyty gipsowo-kartonowych.  Nie należy wkuwać instalacji w ścianę oddzielającą nas od sąsiada. Ściany między lokalami są projektowane zgodnie z warunkami technicznymi i spełniają określone kryteria izolacyjności akustycznej)
  • instalację centralnego ogrzewania wraz z kaloryferami 
  • parapety wewnętrzne i zewnętrzne
  • balustrady balkonowe
  • drzwi wejściowe

Brak definicji zakłada, że trzeba zawsze dokładnie przestudiować umowę z deweloperem i dowiedzieć się, w jakim standardzie otrzymamy mieszkanie. Na tym etapie inwestycji można wynegocjować dodatkowe elementy wykończenia/wyposażenia lokalu. W grę wchodzi tzw. stan deweloperski podwyższony.

Jeśli decydujemy się na zakup lokalu w stanie deweloperskim, czekają nas prace wykończeniowe. Przed nami:

  • montaż drzwi wewnętrznych
  • malowanie ścian 
  • montaż podłóg
  • wykończenie kuchni i łazienki

Zobacz też: Kupno domu od dewelopera – co trzeba wiedzieć?

stan surowy deweloperski

Stan deweloperski podwyższony

Podwyższony stan deweloperski uzyskamy, kiedy deweloper daje nam możliwość dodatkowego wykończenia/wyposażenie lokalu – oferuje rozszerzone pakiety wykończeniowe do wyboru.W ramach takich pakietów możemy uzyskać np.:

  • biały montaż (umywalka, zlewozmywak, miska ustępowa, bidet, kompakt WC, wanna wykonane z różnego rodzaju ceramiki pokrytej warstwą białego szkliwa)
  • zewnętrzne drzwi antywłamaniowe
  • zewnętrzne rolety antywłamaniowe
  • ściany pomalowane na biało
  • ościeżnice i drzwi wewnętrzne w innym kolorze, niż w opcji standard.

To oczywiście nie wszystkie możliwości. Jeśli zależy nam na tym, żeby określone prace wykończeniowe/wyposażeniowe zostały przeprowadzone przez dewelopera zanim sami przystąpimy do wykańczania mieszkania, powinniśmy albo wybrać jeden z oferowanych pakietów rozszerzonych, albo wprost zapytać, czy można rozszerzyć umowę, wprowadzając do niej kolejne prace. Deweloperzy chętnie idą swoim Klientom na rękę. 

Zobacz też: segmenty Wawer – domy w stanie deweloperski podwyższonym

Osiedle Cicha Ciepielkowska

Dom/mieszkanie pod klucz 

Lokal “pod klucz” to lokal, do którego możemy się od razu wprowadzić – wystarczy go umeblować.

Opcję kompletnego wykończenia i wyposażenia domu/mieszkania wybiera ok 25-20% Klientów. Częściej ci, którzy kupują lokal pod wynajem, rzadziej – kupujący dom/mieszkanie dla siebie. Pakiet pod klucz to duża oszczędność czasu. To deweloper bierze na siebie zatrudnienie i skoordynowanie prac poszczególnych ekip pracowników. To deweloper dokonuje wyceny, ustala termin zakończenia prac –  my wpłacamy zaliczkę oraz wskazujemy elementy wyposażenia, które mają się znaleźć w naszym lokalu. Najczęściej mamy do wyboru ograniczoną liczbę materiałów wykończeniowych. Jeśli więc marzy nam się jakaś bardzo specyficzna aranżacja mieszkania/domu, może to być rozwiązanie niewykonalne – zawsze jednak warto zapytać o możliwość indywidualizacji projektu.

Ważną zaletą takiego wariantu jest możliwość wzięcia jednego kredytu hipotecznego na kupno oraz wykończenie mieszkania. W wykończeniu pod klucz gwarancja spoczywa na deweloperze, jeśli sami szukamy ekipy, możemy mieć problem z rzetelnością i terminowością pracowników. Warto mieć świadomość, że wykańczanie mieszkania to proces nie tylko kosztowny, ale i czasochłonny.

Zanim więc odrzucimy tę opcję, zadajmy sobie pytania: czy mamy na tyle wiedzy i doświadczenia, żeby na bieżąco weryfikować jakość prac wykonywanych przez zatrudnioną przez nas ekipę? Czy mamy czas na doglądanie prac? I przede wszystkim: czy taką ekipę znajdziemy – rynek jest mocno osłabiony z uwagi na emigrację zarobkową. Choć stan deweloperski to wybór blisko 90 % Polaków kupujących mieszkanie lub dom, ta tendencja powoli ulega zmianom. Coraz więcej osób nie chce tracić czasu na samodzielne prace wykończeniowe, docenia też fakt, że deweloper zdejmuje z ich barków wszelkie kwestie formalne. 

Zobacz też nowe inwestycje na sprzedaż: segmenty Wawer