HDK Invest Sp.z o.o | ul. J.P. Woronicza 15/69, 02-625 Warszawa tel. 666 38 18 48666 38 18 48, 666 38 18 38 666 38 18 38 | mail: biuro@hdkinvest.pl

Choć czasy, w których zakup mieszkania od dewelopera obarczony był dużym ryzykiem mamy już szczęśliwie za sobą, wciąż może się zdarzyć, ze na rynku nieruchomości pojawi się nieuczciwa firma żerująca na niewiedzy klientów. Dlatego właśnie rzetelni deweloperzy, dbający o dobro swoich klientów sami podpowiadają im, na co zwrócić uwagę i jakich formalności dokonać, żeby transakcja kupna-sprzedaży przebiegała w maksymalnie spokojnej atmosferze, a wszelkie nieścisłości oraz wątpliwości zostały wyjaśnione zanim podpiszemy ostateczną umowę. 

O co pytać przed decyzją o zakupie?

Decyzję o tym, że interesuje nas ten, a nie inny budynek i lokal podejmujemy najczęściej na podstawie wizualizacji oraz kierowani znajomością topografii miasta. Marzy nam się idealna lokalizacja, optymalny metraż oraz rozwinięta infrastruktura osiedla, na którym chcemy kupić mieszkanie. Zanim jednak zdecydujemy się na zakup mieszkania, warto sprawdzić dewelopera oraz tę konkretną inwestycję – da nam to całościowy obraz działalności firmy, której chcemy zaufać. Zgodnie z obowiązującą od 2012 roku tzw. ustawą deweloperską, możemy poprosić w biurze sprzedaży o okazanie prospektu informacyjnego inwestycji. Przestudiowanie tego dokumentu da nam odpowiedź na kluczowe pytania:

  • czy przeciwko deweloperowi nie jest prowadzone postępowanie egzekucyjne – jeśli jest, powinno to wzmóc naszą czujność
  • jakie jest doświadczenie dewelopera: ile inwestycji zakończył, ile jest w trakcie realizacji
  • jaki jest status prawny działki, na której powstaje nasz wymarzony dom (czy jest obciążona i np. zabezpiecza kredyt bankowy)
  • jak przedstawia się plan zagospodarowania przestrzennego sąsiednich działek – jeśli planowane tam inwestycje burzą naszą wizję idealnego otoczenia, np. tuż obok planuje się budowę wysokościowców, teraz jest pora na zastanowienie, czy nam to odpowiada
  • czy w najbliższej okolicy (do 1 km) planowane są jakieś inwestycje infrastrukturalne – budowa drogi szybkiego ruchu, spalarni śmieci itp.) – może się przecież okazać, że jeszcze teraz nasz blok buduje się w otoczeniu lasu czy łąk, a lada chwila będzie stał tuż przy autostradzie
  • czy inwestycja posiada wszystkie niezbędne zezwolenia
  • jaki jest termin zakończenia inwestycji i przeniesienia prawa własności nieruchomości
  • kto finansuje budowę i w jaki sposób zabezpiecza się interesy nabywców

Odpowiedź na wszystkie powyższe pytania pozwoli nam oszacować ryzyko związane z wyborem tej, a nie innej inwestycji. I to zarówno ryzyko finansowe, którego podjęcia wszyscy klienci obawiają się najbardziej, jak i ryzyko emocjonalne: nie ma chyba bardziej przykrej sytuacji, kiedy świetnie usytuowany niski blok albo dom zaczyna obrastać wielokondygnacyjnymi budynkami, które nie tylko zabierają światło i niweczą marzenia o  sensownym zagospodarowaniu terenów wspólnych, ale i zaniżają cenę naszego lokalu na rynku wtórnym. 

Wracając do ryzyka finansowego, zgodnie ze wspomnianą ustawą deweloperską, pieniędzy nabywców strzeże rachunek powierniczy. Oznacza to, że nawet jeśli deweloper zbankrutuje, klienci odzyskają swoje pieniądze. 

W siedzibie biura sprzedaży możemy przejrzeć także:

  • sprawozdania finansowe dewelopera
  • pozwolenie na budowę
  • projekt i księgę wieczystą nieruchomości
  • prospekt zawierający informacje o standardzie wykończenia wybranego przez nas lokalu, wszelkich instalacjach oraz dane dotyczące części wspólnych budynku

Niezbędne formalności przy zakupie

Zanim staniemy się posiadaczami wybranego lokalu, czeka nas podpisanie umowy przedwstępnej czyli umowy deweloperskiej. Jej wzór otrzymamy wraz z prospektem informacyjnym. Umowa przedwstępna to rodzaj zobowiązania, w ramach którego obie strony – czyli deweloper i jego klient – potwierdzają chęć zawarcia ostatecznej umowy, przenoszącej własność lokalu, kiedy będzie on już gotowy do odbioru. Umowa ta ma charakter aktu notarialnego, opłacanego pół na pół przez obie strony i wiąże się z koniecznością wpłacenia zadatku. Teraz też ustalany jest sposób dalszych rozliczeń. Najczęściej jest to płatność w transzach. W umowie przedwstępnej znajdziemy takie informacje jak:

  • cena i lokalizacja nieruchomości
  • termin wpłaty zadatku
  • terminarz wpłacania kolejnych transz
  • termin przekazania lokalu
  • termin i warunki odbioru lokalu
  • skutki ewentualnej zmiany terminu zakończenia inwestycji 
  • warunki rozliczenia wszelkich niezgodności stanu faktycznego z projektem
  • skutki i konsekwencje wycofania się z umowy przez którąś ze stron

Ostateczna umowa notarialna jest podpisywana, kiedy budynek jest gotowy i oddany do użytkowania, a deweloper otrzymał od banku finansującego budowę dokument umożliwiający wyodrębnienie naszego mieszkania jako osobnej nieruchomości pozbawionej jakichkolwiek obciążeń. Jeśli zaciągamy kredyt, po zakończeniu transakcji musimy złożyć wniosek o założenie księgi wieczystej i wpisanie hipoteki na rzecz banku.

Kupno mieszkania od dewelopera – koszty

Czy można kupić mieszkanie na raty bez banku – wprost od dewelopera? Tak. Jeśli z jakiegokolwiek powodu mamy trudność z otrzymaniem kredytu hipotecznego, instytucją umożliwiającą nam spłacanie kolejnych transz będzie właśnie firma deweloperska. Oferta taka skierowana jest przede wszystkim do osób, które nie mają zdolności kredytowych pomimo posiadania wkładu własnego, np. zatrudnionych na umowy o dzieło, prowadzących własny biznes, mających nieregularne zarobki. Koszt zakupu mieszkania rozkłada się wtedy zgodnie z umową między deweloperem a klientem. Np. jednorazowa wpłata wynosi 30% wartości lokalu (także i te kwotę można rozbić – np. 5% dziś i 25% do 30 dni), a reszta należności rozłożona jest na lata. 

Odbiór mieszkania od dewelopera

I wreszcie umawiamy się z deweloperem na odbiór lokalu. Warto, żeby towarzyszył nam ktoś, kto zna się na rzeczy – np. zaprzyjaźniony budowlaniec, najlepiej taki, któremu powierzymy zaraz prace wykończeniowe. W umówionym dniu, w obecności przedstawiciela dewelopera oraz wykonawcy sprawdzamy, czy wszystko poszło zgodnie z planem – zgodnie z projektem.

Odbiór techniczny

Podczas odbioru technicznego zwracamy uwagę na to czy:

  • standard wykończenia odpowiada zapisom zawartym w umowie
  • czy nie ma widocznych wad w wykonaniu podłóg, ścian, framug drzwiowych, okien, instalacji i przyłączy itd.
  • czy wymiary pokoi, kuchni i łazienki odpowiadają wymiarom z projektu (wszelkie niezgodności rozliczymy w oparciu o podpisaną wcześniej umowę deweloperską)

Odbiór techniczny powinien odbywać się niespiesznie, bo podpisując dokument odbioru mieszkania akceptujemy jego stan. Wszystkie zgłoszone niedoróbki powinny być usunięte zanim podpiszemy dokument odbioru, a ewidentne wady – w terminie ustalonym w umowie. UWAGA: balkon, miejsce garażowe czy piwnica (komórka lokatorska) także podlegają odbiorowi technicznemu.
Efektem odbioru technicznego jest protokół zdawczo-odbiorczy. Zgodnie z artykułem 568 § 1. Kodeksu Cywilnego (Dz.U.2016.0.380 t.j. – Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r.) deweloper zapewnia trzyletni okres rękojmi za wady fizyczne budynku.

Odbiór kluczy

Odbiór techniczny mieszkania nie jest tożsamy z odbiorem kluczy i momentem, od którego wolno nam użytkować lokal. Klucze dostaniemy dopiero wtedy, kiedy naprawione zostaną wszystkie usterki. 

Choć osobisty kontakt z deweloperem może budzić obawy klientów, warto mieć świadomość, że deweloper woli nabywców, którzy o wszystko dopytują i dają pracownikom firmy czas i szanse na ewentualne korekty w dokumentach czy negocjacje z pracownikami budowlanymi. Świadomy nabywca mieszkania to klient, który po odbiorze mieszkania i otrzymaniu kluczy do ręki jest zadowolony z zakupu i nie zgłasza pod adresem dewelopera żadnych zażaleń. Nie ma przecież lepszej rekomendacji dla firmy deweloperskiej niż polecający ją swoim znajomym klienci. Takim często polecanym deweloperem jest Developer HDK Invest – firma deweloperska, która oferuje domy, mieszkania oraz segmenty na warszawskim Wawrze.

Choć czasy, w których zakup mieszkania od dewelopera obarczony był dużym ryzykiem mamy już szczęśliwie za sobą, wciąż może się zdarzyć, ze na rynku nieruchomości pojawi się nieuczciwa firma żerująca na niewiedzy klientów. Dlatego właśnie rzetelni deweloperzy, dbający o dobro swoich klientów sami podpowiadają im, na co zwrócić uwagę i jakich formalności dokonać, żeby transakcja kupna-sprzedaży przebiegała w maksymalnie spokojnej atmosferze, a wszelkie nieścisłości oraz wątpliwości zostały wyjaśnione zanim podpiszemy ostateczną umowę.