Obecna ustawa deweloperska obowiązuje od 2012 roku i ma ona dobry wpływ na rozwój rynku, co od kilku lat można obserwować na terenie Polski. Przepisy ustawy zawierają jednak pewne ubytki, których wypełnieniem mają zająć się nowelizacje. Najnowsze wprowadzane do ustawy przepisy mają przede wszystkim zabezpieczać prawa nabywców lokalów. O jakich zmianach mowa oraz jaki wpływ mają one na sytuację nabywców nieruchomości? Odpowiedzi na te pytania oraz inne niezbędne informacje zawarte zostały w tekście. Zapraszamy do lektury.
Wielopoziomowe zabezpieczenie praw nabywcy
Dotychczasowe przepisy nie zapewniały maksymalnej ochrony nabywcom przed szeregiem poważnych zagrożeń, których efektem mogły być przede wszystkim poważne straty finansowe. W nowelizacji znajdują się więc ważne regulacje, które chronią interesy nabywców. Wprowadzane przepisy zabezpieczą ich przez ewentualną upadłością dewelopera, a także przez zawarciem umów rezerwacyjnych nieuregulowanych prawnie oraz przed utratą środków wpłaconych na rzecz dewelopera. W celu zabezpieczenia nabywców stworzony zostaje także Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Poprzez wprowadzenie nowych przepisów wzrosnąć ma zaufanie banków do deweloperów.
Umowa deweloperska w świetle nowelizacji
Nowelizacja ustawy deweloperskiej gwarantuje zwiększenie ochrony nabywców nieruchomości. Dotychczas obejmowała ona nieruchomości, których budowa miała się dopiero rozpocząć lub już trwała. Obecnie zakres ten został poszerzony o domy i lokale powstałe i posiadające niezbędne pozwolenia na użytkowanie nieruchomości oraz inne lokale użytkowe, jak na przykład komórki, czy garaże (tego typu pomieszczenia musiały być do tej pory wpisywane w osobne umowy). Wszyscy nabywcy lokali zyskują ochronę w czasie pomiędzy przeniesieniem własności, a zapłatą za nieruchomość.
Nowe przepisy wymagają także określonego minimum, jakie zawierać ma umowa deweloperska. Wprowadzono także jasny podział wpłat za zakup i ustalono etapy przesyłania środków. Nowelizacja daje również nabywcy lokalu możliwość odstąpienia od umowy w sytuacji, kiedy lokal posiada istotne wady. Precyzyjnie uściślono także normy dotyczące zwrotu kwoty jaką zapłacił nabywca w przypadku kiedy następuje odstąpienie od umowy. Co więcej, termin zwrotu należności wynosi 30 dni od daty otrzymania przez dewelopera oświadczenia, w którym nabywca odstępuje od umowy. Deweloper, jeżeli chce zawrzeć kolejną umowę na lokal, od którego umowy odstąpiono, musi najpierw uregulować sprawę finansową i zwrócić wpłatę uiszczoną wcześniej przez nabywcę. W przepisach znalazły się także określone wysokości kar umownych (ekwiwalentne wysokości) oraz odsetek zarówno dla dewelopera, jak i nabywcy.
Umowa rezerwacyjna a nowe zapisy prawa
Przepisy prawne dotychczas nie obejmowały sprawy umowy rezerwacyjnej, która zawierana jest przed umową deweloperską oraz ostatecznymi dokumentami przenoszącymi własność lokalu na nabywcę. Umowa rezerwacyjna to umowa warunkowa stanowiąca rezerwację przez dewelopera danego lokalu na rzecz nabywcy, który zobligowany jest do uiszczenia opłaty rezerwacyjnej. Dokument ten był tworzony przez deweloperów bez ogólnie obowiązujących zasad. Nowelizacja wprowadza do ustawy zarówno przepisy dotyczące samej umowy rezerwacyjnej, jak i kwestię określającą wysokość opłaty rezerwacyjnej. Kwota ta nie może być wyższa niż 1% wartości lokalu rezerwowanego (wysokość kwoty ma być zgodna z prospektem informacyjnym). Nowe przepisy ustalają także zasady zwrotu kwoty rezerwacyjnej. Nastąpić to może na przykład w sytuacji braku informowania nabywcy o istotnych zmianach w prospekcie lub w przypadku, kiedy bank nie przyznał kredytu zainteresowanemu kupnem.
Zabezpieczenie wpłat – rola banków
Ochrona środków wpłacanych przez kupujących lokale była dotychczas zapewniana przez kilka rodzajów rachunków powierniczych. Były to: Zamknięty Mieszkaniowy Rachunek Powierniczy (ZMRP), Otwarty Mieszkaniowy Rachunek Powierniczy z gwarancją bankową, Otwarty Mieszkaniowy Rachunek Powierniczy (OMRP) oraz Otwarty Mieszkaniowy Rachunek Powierniczy z gwarancją ubezpieczeniową. W rzeczywistości żadna z tych gwarancji, ani bankowa, ani ubezpieczeniowa, nie funkcjonowały.
Nowelizacja dokonuje ważnych modyfikacji dotyczących zabezpieczenia środków finansowych nabywcy poprzez wprowadzenie wyłącznie dwóch rozwiązań. Pierwszą z opcji będzie Zamknięty Mieszkaniowy Rachunek Powierniczy (ZMRP), na który opłaty będą mogły być dokonywane jednorazowo w momencie przeniesienia praw na nabywcę, które to prawa wynikają ze stosownych umów przedmiotowych (umowa przedwstępna kupna nieruchomości, umowa sprzedaży). Druga z opcji to Otwarty Mieszkaniowy Rachunek Powierniczy (OMRP), na który przelewane są środki finansowe zgodnie z etapami oraz postępującymi pracami na budowie. Podstawą będzie tu właściwy harmonogram (zadania inwestycyjnego lub przedsięwzięcia deweloperskiego). Firma deweloperska natomiast zobowiązana będzie do otworzenia rachunku powierniczego jeszcze przed wprowadzeniem lokalu do sprzedaży.
Środki zgromadzone na rachunkach powierniczych będą przelewane zgodnie z etapami realizacji inwestycji, które muszą zostać precyzyjnie określone w harmonogramie. Nowelizacja wprowadza także limity kosztów jednego etapu, a te nie mogą być niższe niż 10% oraz wyższe niż 25% kwoty ustalonej jako cena za lokal. Rolą banku jest prowadzić kontrole postępu etapów realizacji inwestycji poprzez weryfikowanie działań zarówno ze strony budowlanej, jak i formalnej. Bank będzie także regularnie dokonywał sprawdzenia statusu danej firmy deweloperskiej (ewentualne restrukturyzacje, zaleganie ze zobowiązaniami itp.).
Deweloperski Fundusz Gwarancyjny – dodatkowa ochrona
Przepisy wprowadzają także konieczność dokonania wpłat na rzecz powołanego przez nie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego. Będą to obowiązkowe składki odprowadzane od każdej wpłaty wpływającej na rachunek powierniczy. Wysokość składek dla ZMRP nie może przekroczyć 1%, natomiast dla OMRP 5%. W ustawie znajdą się także zasady prowadzenia rachunków oraz schemat postępowania na wypadek niewypłacalności czy bankructwa baku, który zarządza danymi rachunkami powierniczymi.
Nowelizacja na korzyść najemców
Celem wprowadzanej w 2019 roku nowelizacji ustawy deweloperskiej jest zabezpieczenie interesów przede wszystkim nabywców w przypadku, kiedy firma deweloperska ogłasza upadłość lub bank staje się niewypłacalny. Dzięki nowym przepisom zwiększyć się ma zaufanie oraz usprawniona ma zostać komunikacja pomiędzy bankami, deweloperami oraz nabywcami.
Zobacz też: Na co zwracać uwagę kupując dom z rynku pierwotnego?