HDK Invest Sp.z o.o | ul. Ciepielowska 5 lok.1, 04-967 Warszawa tel. 666 38 18 48666 38 18 48, 666 38 18 38 666 38 18 38 | mail: biuro@hdkinvest.pl

Kupno domu to decyzja, która wymaga gruntownego przeanalizowania wielu kwestii: od lokalizacji, przez wielkość działki, metraż, liczbę i układ pomieszczeń, po sprawy finansowe. Jeśli decydujemy się na kupno domu od dewelopera – omija nas szereg formalności związanych z zakupem samej działki, załatwianiem pozwoleń, a także szukaniem ekip budowlanych i nadzorowaniem ich pracy. O czym warto pamiętać i o co pytać dewelopera? Co warto wiedzieć zanim podpiszemy umowę deweloperską?

Weryfikacja dewelopera – sprawdzamy!

Zanim podpiszemy umowę deweloperską powinniśmy sprawdzić dewelopera. Jak to zrobić? Najprościej i najbezpieczniej sięgnąć do podstawowych źródeł informacji gospodarczej, czyli jawnych baz danych i rejestrów państwowych. Są to przede wszystkim:

  • Baza internetowa REGON – to baza informacji o wszystkich podmiotach gospodarczych, które zostały zarejestrowane w Polsce (bez względu na ich formę prawną).
  • Centralna Ewidencja i Informacja o Działalności Gospodarczej (CEIDG) – to baza jednoosobowych działalności gospodarczych i spółek cywilnych;
  • Krajowy Rejestr Sądowy (KRS) – to baza spółek z o.o., spółek komandytowych oraz fundacji i stowarzyszeń.

Wymienione wyżej rejestry są otwarte i bezpłatne. Pozwalają one na potwierdzenie istnienia firmy deweloperskiej, sprawdzenie jej numerów NIP, KRS i REGON oraz personaliów właściciela / właścicieli. Warto również skontrolować powiązania danej firmy deweloperskiej z innymi przedsiębiorstwami, wiarygodność wszelkich adresów, ewentualne wierzytelności i zaległości, a także koncesje, pozwolenia i sprawozdania finansowe oraz witrynę internetową dewelopera (sprawdzając przede wszystkim do kogo należy domena). Jeżeli po przeprowadzeniu wszystkich wymienionych wyżej czynności uzyskamy spójny obraz dewelopera, który dodatkowo potwierdzają opinie klientów (dostępne np. na forach internetowych) – możemy śmiało założyć, że mamy do czynienia z rzetelnym, godnym zaufania przedsiębiorcą.

Zobacz też: Na co zwracać uwagę kupując dom z rynku pierwotnego?

dom jednorodzinny czy mieszkanie

O co pytać dewelopera przy kupnie domu?

Jeśli wybraliśmy już dom w idealnej dla nas lokalizacji, spełniający potencjalnie wszelkie nasze potrzeby i oczekiwania – czas zadać kilka najważniejszych pytań o inwestycję odpowiedzialnemu za nią deweloperowi. Każdy deweloper powinien dysponować prospektem informacyjnym, w którym znajdują się niezbędne informacje o nim samym (m.in. jego doświadczeniu), jak i konkretnej nieruchomości (m.in. sposobie finansowania inwestycji prze dewelopera czy obciążeniu gruntu hipoteką) – prospekt informacyjny stanowi integralną część umowy deweloperskiej. Ważnym załącznikiem do dokumentu jest opis standardu wykończenia gwarantowanego przez dewelopera – nie ma odgórnie przyjętej definicji “wykończenia pod klucz” czy “wykończenia deweloperskiego”, dlatego ta kwestia powinna być maksymalnie uszczegółowiona w rozmowie z deweloperem, a stosowne informacje zawarte w załączniku do umowy deweloperskiej.

O co jeszcze należy zapytać i co sprawdzić?

  • pozwolenie na budowę,
  • projekt budowlany i projekt wykonawczy,
  • karta standardów materiałowych (opisane w niej będą dopuszczalne / planowane specyfikacje materiałów),
  • karta wyposażenia technicznego lokalu,
  • zasady obmiaru powierzchni mieszkaniowej,
  • rachunek powierniczy (to tzw. środek ochrony nabywców, będący instrumentem finansowym zabezpieczającym nabywce – środki wpłacane przez niego na poczet realizacji inwestycji są najczęściej wypłacane deweloperowi w ratach, każdorazowo po ukończeniu określonego etapu budowy),
  • hipoteka – jeśli na gruncie, na którym realizowana jest inwestycja, znajduje się hipoteka (najczęściej bankowa wierzytelność obciążająca nieruchomość dewelopera), nabywca powinien się przed nią zabezpieczyć stosownym zapisem w umowie,
  • ustalenia dotyczące uzyskania pozwolenia na użytkowanie przez dewelopera po ukończeniu budowy (termin) oraz odbioru technicznego domu,
  • dodatkowe koszty i opłaty – zawarcie umowy deweloperskiej u notariusza to koszt od tysiąca złotych w górę, podatek od czynności cywilno – prawnych, prowizje dla ewentualnego pośrednika (wszystkie wymienione opłaty zazwyczaj ponosi nabywca).

Umowa deweloperska – najważniejsze pytania i odpowiedzi

Umowa deweloperska jest umową, która najogólniej rzecz ujmując, zobowiązuje dewelopera do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę praw własności do danego lokalu / nieruchomości oraz zobowiązuje nabywcę do spełnienia określonego w umowie świadczenia pieniężnego (na poczet ceny nabycia w/w praw). Wszelkie kwestie związane z zawieraniem takich umów i ich zawartością reguluje Ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu lub domu jednorodzinnego. Umowa deweloperska musi być zawarta w formie aktu notarialnego, który zapewnia roszczenia obydwu stron.

Umowa rezerwacyjna (umowa, na mocy której interesujący nas dom będzie dla nas zarezerwowany przez określony czas – bezpłatnie lub za opłatą) i umowa przedwstępna (umowa, w której obie strony zobowiązują się do zawarcia umowy właściwej / przyrzeczonej, czyli w tym przypadku – umowy deweloperskiej) nie są w świetle prawa umowami deweloperskimi. Umowa przedwstępna może, ale nie musi być aktem notarialnym.

Zobacz też: Ustawa deweloperska – przydatne informacje dla kupujących mieszkanie