Najważniejszy wybór, przed którym staje każda osoba chcąca kupić na własność mieszkanie, to decyzja dotycząca rynku, na którym będziemy szukać naszej wymarzonej nieruchomości. Zarówno rynek pierwotny, jak i wtórny mają swoich zagorzałych zwolenników oraz przeciwników i trudno się dziwić: w grę wchodzą przecież ogromne kwoty pieniędzy. Nierzadko są to oszczędności całego życia, choć zdecydowanie częściej zakup mieszkania jest finansowany zaciągnięciem kredytu, który będziemy spłacać przez następne 20 lub 30 lat. To sprawia, że coraz większa liczba Polaków decyzję o zakupie konkretnego mieszkania w określonej lokalizacji podejmuje zazwyczaj po przeanalizowaniu wszystkich plusów i minusów. Nadal zdarza się jednak, że chcąc zaoszczędzić dajemy się skusić na różnego rodzaju „okazje” lub wierzymy w nie mające pokrycia w rzeczywistości obietnice niesolidnych deweloperów. W oparciu o nasze doświadczenia w stołecznej branży deweloperskiej doradzamy, na co zwrócić uwagę podczas podejmowania decyzji i jak wybierać, żeby kupione mieszkanie spełniało oczekiwania inwestora.
Mieszkanie na rynku pierwotnym
Mieszkania kupowane od deweloperów cieszą się wśród Polaków niesłabnącą popularnością – według badań przeprowadzonych przez TNS Polska aż 55% respondentów w żadnym przypadku nie bierze pod uwagę zakupu mieszkania na rynku wtórnym. Dalsze 24% ankietowanych odpowiedziało, że gdyby zostali postawieni przed wyborem, zdecydowaliby się na nieruchomość z rynku pierwotnego. Oznacza to, że przytłaczająca większość naszych rodaków woli potencjalnie wydać nieco więcej pieniędzy na zakup własnego „M” – dlaczego? Poniżej prezentujemy odpowiedzi ankietowanych osób, które za najważniejsze zalety nowego mieszkania uznały następujące cechy:
zarówno mieszkanie, jak i cały budynek są nowe,
nieruchomość nie musi być remontowana ani odnawiana,
możliwość podjęcia decyzji co do wystroju wnętrza każdego pomieszczenia w zakupionym mieszkaniu,
nowo budowane osiedla są bardziej estetyczne,
zastosowanie nowoczesnych rozwiązań technicznych oraz materiałów budowlanych,
obecność rozwiązań ułatwiających korzystanie z budynku przez osoby chore i starsze (windy, podjazdy, itp.),
niższy czynsz oraz relatywnie niewysokie koszty użytkowania,
niższe koszty transakcyjne (brak PCC, brak prowizji dla pośrednika z agencji nieruchomości),
łatwość sprzedaży nieruchomości,
możliwość negocjacji z deweloperem w zakresie ceny mieszkania,
obecność miejsc parkingowych.
Mieszkania z rynku pierwotnego mają też cechy uznawane przez niektóre osoby za minusy. Należą do nich:
długi czas oczekiwania na mieszkanie,
konieczność wykończenia mieszkania na własny koszt,
koszty zakupu wyposażenia mieszkania,
ceny wyższe niż na rynku wtórnym,
potencjalne niekorzystne zmiany w otoczeniu budynku (wynikające z planów zagospodarowania lub zmian w tych planach),
brak możliwości wprowadzenia się od razu po zakupie nieruchomości.
Mieszkanie na rynku wtórnym
Wyniki przywołanego wcześniej badania preferencji Polaków w zakresie kupna mieszkania są dość bezlitosne dla rynku wtórnego: zaledwie 21% respondentów woli kupić nieruchomość używaną. Najważniejsze zalety takich mieszkań są według badanych następujące:
możliwość negocjacji ceny mieszkania ze sprzedającym,
krótki czas oczekiwania na mieszkanie,
oferty z rynku wtórnego są atrakcyjniejsze cenowo,
brak konieczności inwestowania w wyposażenie mieszkania,
kupowane nieruchomości są wykończone,
możliwość wyboru nieruchomości w wybranej okolicy z dostępem do preferowanej infrastruktury (sklepy, przystanki komunikacji miejskiej, szkoły, przedszkola, instytucje użyteczności publicznej, itp.),
inwestor może osobiście zweryfikować otoczenie (poziom hałasu, sąsiedztwo, itd.).
Do najistotniejszych wad mieszkań kupowanych na rynku wtórnym należą:
konieczność poniesienia dodatkowych nakładów finansowych podczas przystosowywania mieszkania do własnych potrzeb,
wyższe koszty utrzymania (czynsz, fundusz remontowy, koszty ogrzewania),
niepraktyczne rozplanowanie niektórych mieszkań,
obecność rozmaitych kosztownych w naprawie wad konstrukcyjnych (awaryjne windy, pęknięcia w ścianach, grzyb, kilkudziesięcioletnie rury wodno-kanalizacyjne, itp.),
zastosowanie do budowy lub wykończenia materiałów szkodliwych dla zdrowia (azbest, subit),
duże trudności (lub całkowity brak możliwości) z wykupieniem miejsca parkingowego – szczególnie w przypadku nieruchomości w centrum Warszawy.
W kontekście powyższych wyliczeń warto zwrócić uwagę na pewien istotny szczegół: przeciwnicy zakupu mieszkań na rynku pierwotnym bardzo często używają wyższych cen jako koronnego argumentu. Trzeba jednak pamiętać, że choć rzeczywiście nowe mieszkania bywają droższe, to zakup używanego mieszkania w centrum Warszawy lub w pobliżu praktycznie zawsze wiąże się z koniecznością poniesienia wydatków (często niemałych) na doprowadzenie go do stanu używalności. Koniec końców niejednokrotnie okazuje się, że finalne koszty są porównywalne albo nawet niższe w przypadku mieszkań nowych. Warto mieć ten fakt na uwadze.
Podsumowując: w naszej opinii zdecydowanie lepszą inwestycją jest zakup mieszkania na rynku pierwotnym. Takie nieruchomości znacznie wolniej będą tracić na wartości, dają możliwość dowolnego zaaranżowania (włącznie z układem ścian w mieszkaniu), a ponadto w dłuższej perspektywie ich utrzymanie jest znacznie tańsze.